کنعان مختار
روزهای سخت مستأجران آغاز شده است. یک مستأجر درمورد اجارهبهای مسکن در سال ۱۴۰۳ به «زمانه» می‌گوید:
حدوداً یک ماه دیگر قرارداد اجاره‌ام تمام می‌شود. صاحب‌خانه، ملک‌اش را فروخته و صاحب‌خانه جدیدم می‌گوید باید ۸۰ میلیون تومان دیگر روی ودیعه و ۴ میلیون روی کرایه خانه بکشم تا دوباره قرارداد ببندیم. این یعنی حداقل ۷۰ درصد به رهن و ۱۰۰ درصد به اجاره اضافه می‌شود. هرجا سوال کردم یا خانه خالی گیر نمیاید یا قیمت‌ها از این بیشتر است. مجبورم برای خانواده چهار نفره منزل یک خوابه اجاره کنم. آنهم در جایی که خیلی از محل کارم دور است. فقط اجاره منزل نیست، اجاره مغازه هم باید بدهم. مطمئنم اجاره مغازه هم چندبرابر می‌شود. مالکان هرجور که بخواهند قیمت تعیین می‌کنند. ما هم دستمان به جایی بند نیست.
با گذشت یک ماه از سال جدید، کم‌کم به روزهای جابه‌جایی و تمدید قرارداده‌های جدید اجاره مسکن در ایران نزدیک می‌شویم. به گفتهٴ کارشناسان بازار مسکن، به دلایلی از جمله جهش قیمت ارز، افت شدید ارزش پول ملی، رکود تولید و عرضه مسکن و همچنین نبود هیچ قانون نظارتی و حمایتی از مستأجران، همه شروط لازم برای موج جدیدی از افزایش اجارهبها مهیا ست.
تورم اجارهبها
هنوز کاملاً وارد فصل نقل و انتقالات مستأجران در ایران نشده‌ایم که زمزمه‌های رشد قیمت اجارهبها، بیش از ۶ میلیون خانوار مستأجر ایرانی را نگران کرده است. بررسی‌های رسانه‌های داخلی نشان می‌دهند رشد اجارهبها در سه سال گذشته رکوردهای جدیدی را ثبت کرده است. در همین زمینه روزنامه «دنیای اقتصاد» نوشته است:
بازار اجاره مسکن در دولت سیزدهم، رکورد بیشترین رشد اجارهبها را در تاریخ ثبت داده‌های رسمی از اجاره، به ثبت رسانده است. ارقام رسمی مربوط به تورم اجاره مسکن در تهران نشان می‌دهد از سال ۱۴۰۰ تا پایان ۱۴۰۲، اجارهبها سالانه به‌ترتیب ۴۵ درصد، ۴۴ درصد و ۵۲ درصد جهش کرده است.
همچنین سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، در گفت‌وگو با خبرگزاری«ایلنا» درباره وضعیت بازار اجاره مسکن در بهار ۱۴۰۳ گفته است: «به‌طور قطع اثر افزایش نرخ دلار را در بازار اجاره مشاهده خواهیم کرد. وقتی نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، قیمت مسکن بالا می‌رود و اجارهبها نیز تابعی از بهای مسکن است. از این‌رو افزایش نرخ دلار بر نرخ اجاره هم اثرگذار است». با شروع سال جدید قیمت دلار در ایران بین کانال ۶۴ هزار تومان تا ۷۰ هزارتومان در نوسان بوده است.
هنوز کاملاً وارد فصل نقل و انتقالات مستأجران در ایران نشده‌ایم که زمزمه‌های رشد قیمت اجارهبها، بیش از ۶ میلیون خانوار مستأجر ایرانی را نگران کرده است. بررسی‌های رسانه‌های داخلی نشان می‌دهند رشد اجارهبها در سه سال گذشته رکوردهای جدیدی را ثبت کرده است.
با وجود این به گفتهٴ کارشناسان و فعالان مسکن، دولت ابراهیم رئیسی اراده‌ای برای رفع نگرانی مستأجران در دستورکار ندارد. طرح‌های مانند وام ودیعهٴ مسکن و تعیین سقف اجارهبها از سوی دولت تاکنون دردی از مستأجران دوا نکرده است.
بیشترین نرخ تورم مسکن در استان تهران – «دوره انتظار خرید مسکن تا ۱۰۰ سال بالا رفته است»
به‌رغم اینکه روند جابه‌جایی مستأجران به التهاب مورد نظر نرسیده اما آثار افزایش قیمت اجارهبها در همین یک ماه اول سال به خوبی مشهود است. در روزهای گذشته «مرکز آمار ایران» گزارش تورم فروردین‌ماه سال جاری را منتشر کرد که در آن بخش مسکن سهم بالای در رشد تورم ماهانه دارد. طبق این گزارش، طی مقطع یک‌ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده خانوارهای ایرانی به عدد ۲۳۶,۳ رسیده که نسبت به ماه قبل، ۲,۶ درصد افزایش پیدا کرده است. خبرگزاری «تجارت‌نیوز» در این رابطه نوشت: «مسکن، آب، برق و سایر سوخت‌ها پس از بخش‌های هتل و رستوران و آموزش بیشترین افزایش قیمت را در فروردین ۱۴۰۳ داشته است. بخش مسکن در مقطع ماهانه تورمی ۱,۷ درصدی داشته و در شاخص نقطه به نقطه تورمی ۴۱,۸ درصدی را تجربه کرده است. تورم مسکن به صورت سالانه نیز ۴۰ درصد ثبت شده است. تورم اجاره در مقطع ماهانه و نقطه به نقطه با بخش مسکن برابر و در شاخص سالانه تورم آن ۳۹,۹ درصد محاسبه شده است. ضریب اهمیت بخش مسکن و اجاره به‌ترتیب ۳۳,۹ و ۳۳,۶ درصد برآورد می‌شود.»
در همین زمینه یک مستأجر با اتمام قرارداد اجاره در فروردین‌ماه به «زمانه» می‌گوید:
منزل جدیدم هم متراژ کمتری دارد هم در حاشیه‌تر است و هم قیمت کرایه و رهن بیشتری پرداخت کردم. حداقل ۵۰ درصد بیشتر از خانه قبلی، امسال باید اجاره بدهم. تازه پیداکردن همین هم با هزار دردسر بود. هرجا سراغ خانه اجاره‌ای را می‌گرفتم یا قیمت بسیار بالای داشت که در توان من نبود یا آنقدر فرسوده بود که نمی‌شود حتی یک شب توش سر کرد. من امسال حداقل دو سوم درآمدم را باید هزینه اجاره خانه بدهم. دیگر چیزی برای خورد و خوارک ضروری هم باقی نمی‌ماند.
هزینهٴ تامین مسکن
در گزارش سال گذشتهٴ «مرکز آمار ایران»، بیشترین هزینهٴ خانوارهای ایرانی در سال ۱۴۰۰ صرف «تامین مسکن» شده است. این مرکز مدعی شده بیشترین هزینه‌های خانوار شهری در استان‌های تهران (۵۰,۸ درصد)، البرز (۴۱,۹ درصد)، فارس (۴۱,۶ درصد) و گیلان (۳۹ درصد) برای سال ۱۴۰۰ به ثبت رسیده است. در همین رابطه خبرگزاری «اکو ایران» نوشت: «هر خانوار شهری در سال ۱۴۰۱ به طور میانگین معادل۳۸,۱ درصد، و هر خانوار روستایی به طور متوسط معادل ۱۹,۱ درصد از هزینه‌های خود را به بخش مسکن اختصاص داده‌اند.» این شاخص در مقایسه با سال ۱۴۰۰ برای خانوارهای شهری ۵۷ درصد و برای خانوارهای روستایی ۵۶,۶ درصد افزایش یافته است.
اول اردیبهشت‌ماه امسال، مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در مورد هزینهٴ خانوارهای ایرانی برای تامین مسکن به خبرگزاری «اقتصاد ۲۴» گفته است: «در دنیای کنونی حدوداً ۱۸ تا ۲۵ درصد درآمد خانوار‌ها صرف اجاره می‌شود، ولی در ایران حدود ۷۹ درصد و در بسیاری از موارد حتی ۱۰۰ درصد درآمد مستأجران.» او همچنین تصریح کرده: «هر ساله متأسفانه به علت کاهش ارزش پول ملی بخش بزرگی از ودیعه مستأجران از بین می‌رود و این رقم از پنج سال پیش تاکنون ۹۲ درصد قدرت خرید و ارزش ودیعه مستأجران را از بین برده است.» اخیراً نیز ناصر رضایی، معاون شرکت عمران شهرهای جدید با بیان اینکه «۶ دهک جامعه توان خرید خانه را ندارند» اضافه کرد: «۴ دهک از جامعه حتی توان اجاره مسکن را هم ندارند و در مسکن مهر افرادی هستند که پول شارژ ساختمان را هم ندارند.»
یک مستأجر خانم درمورد ناتوانایی در پرداخت اجارهبها در صورت افزایش آن به «زمانه» می‌گوید:
همسرم دو سال پیش توی تصادف فوت کرد. من ماندم و دوتا بچه. یک مغازه کوچک داریم که خرج بخور نمیری‌مان را می‌دهد. همین الان پول اجاره خانه ندارم. سه ماه است اجاره‌ام عقب افتاده، صاحب‌خانه خیلی تحمل کند یک مدت کوتاهی وقت می‌دهد. پول اجاره خانه همهٴ درآمدم را می‌گیرد. اگر از اینجا بیرونم کنند یا پول کرایه را بیشتر کنند، باید با بچه‌هایم توی مغازه دو متری بخوابیم. به خدا قسم همهٴ فکر و خیالم شده کرایه خانه. دو سال است یک تکه پارچه نه برای خودم نه برای بچه‌هایم نخریدم. از گلوی خودم و بچه‌هایم می‌گیرم بلکه بتوانم کرایه خانه را جور کنم. با این همه بدبختی باز سه ماه است پول کرایه نداشتم.
رشد حاشیه‌نشینی، اجاره پارکینگ و کانکس
افزایش قیمت اجارهبهای مسکن موجب افزایش تقاضا برای کرایه واحدهای فرسود، پارکینگ و کانکس شده است. این پدیده از سال‌ها قبل رو به افزایش است. اردیبهشت سال گذشته برخی از خبرگزاری‌های داخلی از «اجارهٴ کانکس» به عنوان جایگزینی برای مسکن خبر دادند. در همین تاریخ «تجارت‌نیوز» در این رابطه نوشت: «افزایش هزینه ساخت و خرید مسکن، تقاضای خرید و اجاره کانکس را برای سکونت افزایش داده است. مردم به دلیل کاهش قدرت خرید و ناتوانی در پرداخت اجارهبها مجبورند کیفیت زندگی خود را تا سطح زندگی در این اتاقک‌ها پایین بیاورند. مکانی که گاهی اوقات، هم فضایی برای سکونت و خواب محسوب می‌شود و هم محلی برای کار.» خرداد سال گذشته نیز روزنامه «جوان» گزارشی از «پارکینگ‌نشینی» یک مستأجر زن با رهن ۵ میلیون و کرایه ماهانه ۲ میلیون تومان منتشر کرد.
همچنین فروردین‌ماه سال جاری روزنامه «شرق» از قول برخی فعالان بازار مسکن نوشت: «در مناطق میانی و جنوبی شهر تهران اجارهبهای مسکن گاهی بیش از ۵۰ درصد افزایش داشته است. در عین حال اجاره واحدهای کوچکتر که با تقاضای بیشتری مواجه بوده‌اند، گاهی بیشتر از این رقم بوده است. برخی فعالان بازار مسکن می‌گویند اجارهبهای پارکینگ در واحدهای مسکونی شهر تهران رشد درخور توجه داشته و در آخرین ماه‌های سال گذشته تاکنون به دو تا سه برابر نرخ‌های گذشته رسیده است.»
یک مستأجر در گفت‌وگو با «زمانه» در مورد تعویض منزل استیجاری خود از شهر به روستا می‌گوید:
زمان قرارداد من تا اول اسفند گذشته بود. با صد خواهش و تمنا از صاحب‌خانه خواستم تا تمام شدن تعطیلات نوروز بهم مهلت بدهد. خدارو شکر قبول کرد. یک ماه و نیم تمام دنبال خانه گشتم، آنقدر ودیعه و اجاره بالا بود که باید همهٴ درآمد ماهانه‌ام را صرف تامین مسکن می‌کردم. آخرش از سرناچاری مجبور شدم به یکی از روستاهای نزدیک بروم. اجاره‌ای که تو روستا می‌پردازم به اندازهٴ اجاره‌ای ست که سه سال پیش وسط شهر می‌دادم! تازه اینجا هم کوچکتر است و هم امکانات کمتری دارد. تو همین فروردین‌ماه قیمت اجاره بیشتر از۱۰۰ درصد گران شده.
در همین رابطه، هادی سرخوش، فعال بازار مسکن اخیراً به خبرگزاری « اقتصاد ۲۴» گفته است: «از اواسط سال گذشته وضعیت بازار استیجاری در سال ۱۴۰۳ قابل پیش‌بینی بود تا جایی که حدود ۱۰ درصد از مستأجران تهرانی اقدام به بازگشت به شهرهای اطراف تهران کردند.»
دولت برنامه‌ای ندارد
احسان خاندوزی، سخنگوی اقتصادی دولت اواخر فروردین‌ماه امسال در جمع خبرنگاران و در واکنش به «اوضاع اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها در کشور» گفت: «دولت‌‌‌های دهه ۹۰ در بازار مسکن غایب بودند و نقش تنظیم‌‌‌گری نداشتند، اما دولت سیزدهم این رویکرد را تغییر داد و سیاست تنظیم اجارهبها را تصویب کرد.» به‌رغم ادعای خاندوزی، فعالان بازار مسکن معتقدند سیاست‌های دولت در زمینه تنظیم بازار مسکن و اجاره موفق عمل نکرده است.
منصور غیبی، کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن، در زمینه تاثیر سیاست‌های دولتی بر بازار مسکن به «تجارت‌نیوز» گفته است: « سیاست‌های حمایتی و نظارتی دولت نیز راه‌حلی برای مشکلات بازار مسکن نیست.» او در توضیح افزوده است: «برای مثال دگرگونی‌هایی که چندی پیش در ساختار کد رهگیری از سوی صنف اتحادیه حاکم شد، منجر به بلاتکلیفی این صنف شد. همچنین نداشتن اشراف و تجربه وزارت راه و شهرسازی برای راهبری صنعت و بازار مسکن باعث شده است این مجموعه خوب پیش نرود و بلاتکلیفی برای مستأجران، خریداران و متعاملان مسکن در جامعه پیش بیاید.»
مرکز آمار گزارش قیمت مسکن در تهران را منتشر کرد – افزایش ۱۹۰۰ درصدی طی هشت سال
همچنین مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در این رابطه به «اقتصاد ۲۴» گفته است:«متاسفانه ما مطلقا هیچ قانونی در بحث اجاره نشینی نداریم و هنوز هم در قرن ۲۱ آوارگی مستأجر حق مسلم صاحب‌خانه است.»
اگرچه در سال ۹۸ دولت حسن روحانی در راستای مهار بازار مسکن و قیمت اجاره‌‌ها، دستورالعمل افزایش حداکثر اجارهبها تا ۲۵ درصد در شهر تهران، در کلانشهرها حداکثر ۲۰ درصد و در شهرهای کوچک حداکثر ۱۵ درصد را تعیین کرد، اما نه تنها قانونی برای آن وضع نشد بلکه نظارتی هم از سوی دولت قبلی و فعلی صورت نمی‌گیرد. برخلاف ادعای احسان خاندوزی گزارش‌های «مرکز پژوهش‌های مجلس» از «عملکرد احکام قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد» نشان می‌دهد اجرای نادرست سیاست‌های تأمین مسکن باعث شده که «نرخ فقر مسکن» از حدود ۳۶ درصد در سال ۱۳۹۸ به ۵۵ درصد در سال ۱۴۰۰ برسد؛ مشاهدات بازار مسکن در همین یک ماه گذشته نیز حکایت از افزایش این شاخص و همچنین افزایش قیمت اجارهبها دارد.
